OVK – Vad betyder det & hur ofta ska OVK-besiktningen genomföras? 

Har du snubblat över förkortningen OVK och undrar vad den egentligen står för? Du är inte ensam. Enkelt sagt betyder OVK Obligatorisk Ventilationskontroll, vilket är en lagstadgad funktionskontroll som säkerställer att luften du andas i ditt hem, på ditt kontor eller i skolan är så bra som den kan vara. Det är en garanti för en sund inomhusmiljö och en smart investering i både människors hälsa och byggnadens livslängd.

Tänk på det. Vi tillbringar upp till 90% av vår tid inomhus. Luften vi andas där spelar en enorm roll för hur vi mår, hur vi presterar och vår långsiktiga hälsa. En dåligt fungerande ventilation kan leda till allt från trötthet och huvudvärk till allvarliga problem med fukt, mögel, astma och allergier. Det är här OVK kommer in i bilden – som en regelbunden hälsokontroll för din byggnad.

Vad är OVK och vad innebär det?

OVK, eller obligatorisk ventilationskontroll, är ett lagkrav som finns specificerat i den svenska Plan- och bygglagen. Lagen säger att alla byggnaders ventilationssystem måste kontrolleras regelbundet för att säkerställa att de fungerar som de ska och uppfyller de krav som ställdes när de byggdes. Målet är solklart: att säkerställa en god och hälsosam inomhusmiljö för alla som vistas i byggnaden. Det handlar inte bara om att byta ut gammal luft mot ny, utan också om att kontrollera luftflöden, förhindra att föroreningar sprids och se till att systemet är energieffektivt.

Det är fastighetsägaren som ansvarar för att en OVK-besiktning blir gjord enligt gällande regler och intervaller. Kontrollen måste utföras av en certifierad funktionskontrollant, en så kallad sakkunnig, som är godkänd av ett ackrediterat certifieringsorgan som till exempel Kiwa eller SBC.

Varför är ovk-besiktning viktigt?

Man kan lätt se OVK som ett byråkratiskt måste, ännu en pryl på fastighetsförvaltningens att-göra-lista. Men sanningen är att fördelarna är enorma.

• Hälsa framför allt: En godkänd ventilation minskar risken för fukt och mögel, vilket är direkt kopplat till luftvägsproblem, astma och allergier. Ren luft gör oss piggare och mer koncentrerade.
• Skyddar byggnaden: Fukt är en byggnads värsta fiende. Ett ventilationssystem som effektivt forslar bort fuktig luft från kök och badrum förhindrar skador på fastigheten.
• Bättre energihushållning: En OVK identifierar brister. Kanske är fläktarna felinställda, eller så kan värmeåtervinningen förbättras. Åtgärder efter en besiktning minskar ofta energiförbrukningen, vilket är bra för både plånboken och miljön.
• Lagligt krav: Sist men inte minst, det är ett lagkrav. Kommunens byggnadsnämnd är tillsynsmyndighet och kan utdöma vite om en fastighetsägare, oavsett om det är en bostadsrättsförening eller ett stort fastighetsbolag, inte sköter sina OVK-besiktningar.

Olika system har olika regler och ovk-intervaller

Alla ventilationssystem är inte skapade lika, och därför skiljer sig kraven och OVK-intervallerna åt. Vilket system en byggnad har beror ofta på när den byggdes och för vilket ändamål. Här är de vanligaste typerna:

S-ventilation (självdragsventilation)

Detta är den äldsta och enklaste formen, vanlig i äldre en- och tvåbostadshus och flerbostadshus. Systemet bygger på termiska krafter – varm luft stiger och skapar ett naturligt drag. Fördelarna är att det är tyst och inte drar någon el. Nackdelen? Det är svårt att kontrollera och fungerar sämre när temperaturskillnaden mellan inne och ute är liten.
OVK-intervall: Endast en första besiktning vid installation krävs.

F- och FX-ventilation (mekanisk frånluftsventilation)

Här hjälper en fläkt till att suga ut gammal luft, oftast från kök och badrum, medan ny luft kommer in via ventiler i väggar eller fönster. FX-systemet har dessutom värmeåtervinning. Detta är en vanlig lösning i hus från 60-talet och framåt. Det ger ett mer kontrollerat luftflöde än självdrag.
OVK-intervall: Var 6:e år för flerbostadshus, kontor etc. För en- och tvåbostadshus med FX-system krävs en återkommande besiktning.

FT- och FTX-ventilation (mekanisk till- och frånluftsventilation)

Detta är det mest avancerade systemet. Både till- och frånluften styrs av fläktar, vilket ger full kontroll över luftkvaliteten. FTX-system har en värmeväxlare som överför värmen från frånluften till den inkommande kalla tilluften. Det är otroligt energieffektivt men kräver mer underhåll.
OVK-intervall: Var 3:e år för förskolor, skolor, vårdlokaler och liknande. För flerbostadshus och kontor med FTX är intervallet också var 3:e år. För byggnader med FT-system är intervallet var 6:e år.

Så går en ovk-besiktning till

När en certifierad kontrollant kommer ut för en OVK-besiktning är det en grundlig genomgång av hela ventilationssystemet. Det är inte bara en snabb titt. Kontrollanten gör bland annat följande:

1. Förberedelse: Besiktningsmannen samlar in teknisk dokumentation om fastighetens ventilationssystem. Styrelsen i bostadsföreningen behöver bistå med tillgång till ritningar och tidigare protokoll.
2. Fysisk kontroll: Ventilationsdon, spiskåpor och tilluft/ frånluftsystem kontrolleras. Luftflöden mäts i vissa fall för att säkerställa att systemet uppfyller föreskrivna värden.
3. Dokumentation: Resultatet dokumenteras i ett OVK-protokoll där eventuella brister noteras. Ett exemplar skickas till kommunen och ett till fastighetsägaren.
4. Åtgärder: Om fel upptäcks måste dessa åtgärdas inom angiven tid. Föreningen ansvarar för att åtgärderna genomförs, samt att kompletterande kontroll kan ske.

Om allt är i sin ordning utfärdas ett intyg som ska sättas upp på en synlig plats i byggnaden. Om det finns brister måste fastighetsägaren åtgärda dessa inom en viss tid. Protokollet skickas sedan in till kommunens byggnadsnämnd, vilket gör det till en offentlig handling.

Hur ofta ska OVK göras?

Frekvensen för OVK, det vill säga hur ofta kontrollen ska göras, varierar beroende på byggnadstyp och typ av ventilationssystem. För flerbostadshus är intervallen i regel 3 eller 6 år.

• Var 3:e år: Gäller för byggnader med FT- eller FTX-system (från- och tilluft med eller utan värmeväxling).
• Var 6:e år: Gäller för byggnader med F-system (frånluftssystem).
• Endast vid nybyggnation: Sjukhus, skolor och liknande ska genomgå OVK både vid nybyggnation och regelbundet efteråt.

Kostnader, ansvar och protokoll

Kostnaden för en OVK-besiktning beror på byggnadens storlek, antal lägenheter, typ av ventilationssystem samt geografiskt läge. För bostadsrättsföreningar ligger kostnaden ofta i spannet 500–1 200 kronor per lägenhet, men det kan variera.

Vem betalar för OVK-åtgärder?

Föreningen (alltså fastighetsägaren) ansvarar för att både besiktningen genomförs och att eventuella brister åtgärdas. Det är därmed föreningens ekonomi och planerade underhåll som bör inkludera OVK-kostnader. Om OVK-besiktningen visar på större fel kan det krävas investeringar i ventilationssystemet.

Vad innehåller ett OVK-protokoll?

• Resultatet av besiktningen
• Avvikelser och fel
• Åtgärdsförslag (om sådana krävs)
• Information om vem som har utfört kontrollen

Protokollet ska lämnas till kommunen och sparas som offentlig handling. Det är även en viktig dokumentation vid försäljning av fastigheter eller vid upphandling av framtida entreprenader.

Åtgärda fel och brister efter OVK

Om fel eller brister upptäcks vid en OVK-besiktning måste dessa åtgärdas inom rimlig tid för att byggnaden ska uppfylla gällande ventilationskrav. Det är ett ansvar som inte bara har juridisk betydelse, utan också påverkar inomhusklimatet och de boendes hälsa.

I flerbostadshus ansvarar bostadsrättsföreningen för att åtgärda brister i byggnadens gemensamma ventilationssystem, såsom ventilationskanaler, aggregat och gemensamma don i trapphus eller källare. När det gäller fel som finns inne i de enskilda lägenheterna, till exempel spiskåpor eller tilluftsdon, beror ansvaret på två faktorer: stadgarnas innehåll samt orsaken till felet.

Vem ansvarar för åtgärder i lägenheter?

• Om stadgarna säger att föreningen ansvarar för ventilationssystemet även inne i lägenheterna, faller åtgärdsplikten på föreningen.
• Om felet uppstått till följd av en medlem som genomfört en felaktig renovering – till exempel vid byte av köksfläkt utan tillstånd – är det medlemmen som ansvarar för att åtgärda problemet.
• I vissa fall kan ansvaret delas, beroende på hur installationen är utformad och vad som faktiskt orsakat avvikelsen.

Det är därför viktigt att föreningen har god kännedom om sina stadgar och dokumenterar alla större åtgärder i fastigheten.

Våra projektledare hjälper dig med åtgärder efter OVK

Som fastighetsägare eller representant för en bostadsrättsförening kan det kännas både tidskrävande och tekniskt komplicerat att driva åtgärdsarbetet efter en OVK-besiktning. Därför erbjuder vi erfarna förvaltare som hjälper till genom hela processen – från analys till färdiga åtgärder.

Med våra förvaltare får ni:

• En professionell genomgång av vad som behöver åtgärdas enligt OVK-protokollet
• Rekommendationer för förbättringar och modernisering av ventilationssystemet
• Samordning av entreprenörer, tekniska konsulter och eventuella ombyggnationer
• Rådgivning vid särskilt tekniska utmaningar, till exempel brandfläktar eller äldre ventilationslösningar

Våra projektledare fungerar som er trygghet genom hela processen och säkerställer att OVK-kraven uppfylls utan att bostadsrättsföreningen behöver ta alla beslut själv. Detta sparar både tid, pengar och frustration – samtidigt som ni förbättrar inomhusklimatet för era boende.

Frågor & svar om OVK – Obligatorisk ventilationskontroll